08-02
2023上半年，我国住房租赁市场整体平稳运行，政府在住房租赁领域继续加大政策支持力度，上半年中央及地方累计出台住房租赁相关政策百余次。随着支持政策不断落地，住房租赁行业也迎来了宝贵的发展机遇。住房租赁企业积极拓展业务规模，同时注重加强品牌建设、提升服务质量，不断优化产品与运营策略。展望未来，住房租赁市场预计将获得更加长远的发展。随着“租购并举”住房制度的持续建设，住房租赁相关支持政策预计将长期发力，住房租赁市场的运行将获得支撑。尤其是，随着公募REITs和不动产私募投资基金等不动产金融的持续发展与完善，住房租赁商业模式逐渐明晰。 中指研究院以数据为基础，持续监测住房租赁企业规模，密切关注行业竞争格局变化。
50城住宅租赁价格指数走势
1.指数走势：2023上半年50城住宅平均租金累计上涨0.41%
2023上半年，住宅租金温和上涨。随着新冠疫情防控政策优化，社会经济逐渐复苏，人口流动性有所提升，租房需求逐渐释放。
图：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
租客画像
中指研究院于2023年7月对全国租户开展了问卷调查。根据调查结果，我们从租客基本特征、租赁行为特征和租房偏好与观念三大方面对租客画像进行了刻画。 租客基本特征：据调查结果显示，受访租客以毕业五年以内的高学历青年群体为主，
1.租赁行为特征：整租两室为主流，60平以下小户型需求旺盛
图：租赁月份分布
3.租房偏好与观念：关注通勤距离与配套条件，中青年仍倾向未来在本地置业
表：租客租房关注因素
租房关注点：聚焦配套、通勤距离
表：租客租房痛点分析
租房痛点：房屋质量差、房东/室友难相处、中介不规范
表：租客换房原因
未来住房规划:超五成计划在本地置业，近三成打算长期租房
图：本地无房租客未来住房规划
通过与年龄结构进一步交叉分析发现：第一，25-39岁年龄段的租客在本地购房意愿更强，这部分群体是适龄置业人群，计划本地置业占比近六成。第二，20岁以下租客群体选择未来长期租房的比例较高。
2023上半年住房租赁政策总结
我国中央及地方累计出台住房租赁相关政策百余次，从供需两端改善我国住房租赁行业政策环境，推动行业高质量发展。
1.中央政策：搭建住房租赁金融服务体系，强化行业发展规范
表：2023上半年中央出台的部分住房租赁相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
中央出台的住房租赁重点政策中，超八成涉及对行业融资的支持，为年度住房租赁行业金融政策导向定调。上半年行业金融支持政策接连加码，行业金融服务体系进一步优化完善。 1月，央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，支持相关金融机构于2023年底前向试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房扩大租赁住房供给。2月，不动产私募投资基金试点启动，我国不动产金融闭环正在逐渐形成，住房租赁企业获得更为有力的金融支持。同时“金融支持住房租赁17条”为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。 3月，保租房公募REITs发行再获新利好，保租房REITs发行门槛有所下降；4月，国家发改委在新闻发布会上提出支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs， 5月，央行在下一阶段的主要政策思路上，提出继续推动租赁住房贷款支持计划落地生效，加快完善住房租赁金融政策体系。6月，央行等部门发文鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施REITs等方式； 综合来看，2023年第一季度，住房租赁行业多项创新性金融支持政策落地，住房租赁行业金融服务体系初步形成完整闭环，二季度政策导向则注重现有支持政策的强调及延伸。
2.地方政策：继续多渠道筹集租赁住房，租房提取公积金业务明显优化
表：2023上半年各地出台的住房租赁重点政策分类汇总（不完全统计）
资料来源：中指研究院综合整理
政策培育：地方租赁政策体系持续优化，融资环境进一步改善
扩内需促经济恢复大背景下，积极培育住宅租赁市场发展：2023年上半年， “持续完善住房保障体系，租购并举，加快发展保租房，培育壮大住房租赁市场”被赋予重要地位。 积极完善住房租赁政策体系：2023年上半年，各地方发布保租房实施意见及保租房项目认定办法等。 积极推进基础设施REITs发行，加大力度支持民间投资：各省市发布政策推进基础设施REITs发行。
供给侧：积极盘活存量，落实“纳保”优惠政策，扩大租赁住房供给
地方积极落实中央号召，盘活存量，多渠道筹集保租房：各地地发文指导本地保租房筹集工作。明确保租房优惠政策兑现，提升企业“纳保”积极性：上半年，各地发文进一步明确保租房项目优惠政策事项，为企业“纳保”营造良好的政策环境。
需求侧：聚焦公积金服务优化，租房提取政策进一步向多子女家庭和政策性租赁住房倾斜
租房提取公积金政策整体优化，且进一步向多子女家庭及政策性租赁住房倾斜。同时，强化行业监管与规范，改善租房环境。整体来看，2023年上半年，住房租赁政策体系得到进一步的优化完善。中央层面，几项创新性的住房租赁金融支持政策集中出台，住房租赁行业金融服务体系初步形成完整闭环，行业融资环境明显改善。地方层面，一方面继续推动多渠道筹集租赁住房，另一方面聚焦需求端租房提取公积金业务的优化，强化市场监管，规范行业标准及秩序，推动行业健康有序发展。
2023上半年长租公寓企业格局
1.市场格局：TOP30企业累计开业规模近百万间，房企系项目拓展优势突出
管理规模榜：房企系拓展项目优势突出
2.区域布局：热点城市群核心一二线城市租赁需求旺盛，长租公寓运营商坚持深耕
图：2023年6月热点城市群品牌长租公寓房源分布情况
区域层面来看，珠三角、长三角、京津冀等核心城市群产业经济发达，人口净流入规模突出，是品牌长租公寓入驻的首选。
图：2023年6月热点城市品牌长租公寓房源数及出租率对比
2023租赁市场发展趋势展望
1.租赁住房用地供应继续缩量，存量转化将成为租赁住房筹集的主要渠道
从土地供应计划来看，2023年重点城市租赁住房用地拟供应规模普遍较2022年有所下降。
表：重点监测城市近两年租赁住房用地供应计划对比
注：汇总时，上海区间值取均值进行计算。数据来源：各地自然资源与规划局，中指研究院综合整理 2023年上半年，集中供地22城租赁住房用地实际供应规模明显下降。当前市场形势下，回购商品房筹作租赁住房成为阶段性趋势，中央积极施策给予融资支持。部分城市积极深挖自有存量资源，创新性开辟存量盘活新渠道
2.保租房公募REITs屡获支持，私募基金试点加速推进，住房租赁金融闭环将逐渐形成
公募REITs：已发行保租房REITs项目运营稳健，未来REITs发行或进入快车道
表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比
数据来源：各基金招募说明书、2022年报告、2023年一季度报告，中指研究院综合整理
已上市四只保租房REITs底层的10个租赁项目运营稳健，出租率在高位基础上继续提升。
表：四只保租房REITs不同时期可分配金额完成情况对比
注：2023Q1可分配金额目标通过各基金招募说明书预测的2023年可分配金额分摊一季度实际运营天数简略计算得出。数据来源：各基金2023年一季度报告、2022年报告、招募说明书等，中指研究院综合整理
2023年一季度四支REITs可分配金额均超额完成预定目标；保租房REITs试点发行进入快车道，未来将会有更多保租房REITs上市；私募基金：深度挖掘社会资本，衔接公募REITs探索实现住房租赁领域投资闭环
图：长租公寓重资产商业模式闭环
资料来源：中指研究院综合整理
今年以来，随着“租购并举”住房制度的持续建设，住房租赁市场预计将迎来快速发展。随着社会经济的持续发展和人口流动性的提升，住房租赁需求将稳步释放；随着越来越多长租公寓企业的积极参与，租赁住房品质也将逐步提升；随着行业政策的持续完善，住房租赁市场将更加规范化，租房环境将得到极大改善。未来，住房租赁业务预计将成为房地产企业转型发展的重要赛道之一，住房租赁也将成为房地产行业新发展模式的重要组成部分。
